Каждый из нас не мечтает о своём собственном жилье, если его нет?
Не исключением из правил являются иммигранты.
Покупка собственного жилья за рубежом весьма трудный процесс, подход к которому должен быть осведомлённым и компетентным.
В данной статье мы разберём все моменты, касающиеся покупки квартиры/дома.
Какие имеют права иммигранты при покупке недвижимого имущества? Что конкретно вы можете приобрести как иностранец?
Как долго проходит вся процедура приобретения, и кто должен присутствовать при ней?
Во что ещё потребуется вложиться, помимо самой недвижимости, и существуют ли обходные пути?
На все эти вопросы мы постараемся ответить более подробно.
Кто Имеет Право Приобретать Жилье в США?
По сути, нет никаких ограничений в этом плане, этим, собственно, и привлекают Штаты.
Вы можете быть выходцем из любой страны, которая ранее была в составе СССР.
Приобретать жильё в Штатах может как юридическое лицо, так и физическое.
Правда, в этом плане выигрывают юридические лица, потому что у них есть возможность не платить налоги, когда на их недвижимое имущество они захотят оформить дарственную или наследство, плюс к этому, если случается какой-то несчастный случай, то владелец есет ограниченную ответственность.
Самым лучшим способом будет обращение к специалисту по налогам, он более детально вас сможет проконсультировать.
Что Конкретно Может Купить Иммигрант в Соединённых Штатах Америки?
В США каждый желающий имеет полное право купить себе и жилое, и коммерческое жильё.
Для этого не нужно даже никакого специального разрешения.
Сможет ли Иммигрант Иметь Какие-то Особые Права После Приобретения Недвижимости в Штатах?
Если вы считаете, что приобретая жильё в Штатах, вам сразу же выдадут грин-карту, то это не так.
Но благодаря этому у вас есть полные основания для того, чтобы вам открыли бизнес-визу.
Если вы купили недвижимость и хотите сдать её в аренду, то такой способ позволит вам получить визы категории EB5 и L1.
EB5 открывается в том случае, когда вы потратили 1 миллион долларов, чтобы купить многоэтажку и наняли не меньше 10 рабочих, это могут быть и риелторы, и ремонтники.
L1 открывается, если вы потратили меньше и сами управляете зданием и наняли не меньше 5 рабочих.
Вам удастся получить такого рода визы, если вы купили недвижимость под ремонт или для того чтобы перепродать в будущем.
То есть если вы хотите стать инвестором, то это вполне реальные вещи.
Единственное – коэффициент расхода на такого рода деятельность очень высокий.
И не всем такое может быть по карману, так как в своей стране это можно сделать гораздо дешевле.
Имеет ли Иммигрант Какие-либо Обязанности После Приобретения Недвижимости?
Каждый владелец недвижимостью обязан выплачивать налоги и уплачивать коммунальные услуги, и не важно, есть у него вид на жительство или нет.
Если вы хотя бы раз не уплатили что-то, то вам откажут как в получении грин-карты в дальнейшем, так и в продлении любого вида визы.
Важно! Если вы являетесь выходцем из Российской Федерации, то вы обязуетесь уведомить налоговую систему в родной стране, что вы открыли счета за рубежом.
Это может сыграть весомую роль, когда вы будете заключать свою сделку.
Как и Где Найти Недвижимость в Соединённых Штатах Америки?
Перед тем как что-то купить, следует определиться с выбором.
В США есть достаточно сайтов, где выставляются миллионы объявлений о продаже квартир и домов, вам достаточно просто вбить такой запрос в поисковую систему вашего браузера.
Во-первых, на этих сайтах у вас есть возможность выбрать себе определённые критерии, которые вас интересуют, также сохранять в избранное те объекты, которые для вас показались весьма интересными.
На некоторых сайтах вы можете самостоятельно составить своё объявление, в котором будет указано, что вы ищете жильё, какое именно, какой ценовой диапазон вас интересует, и дальше по своим персональным параметрам.
Такой метод очень хорошо работает, потому что риелторы быстро подхватывают такие заявки и подключаются к поиску того, что вы указали.
Для того чтобы оценить всю ситуацию на рынке недвижимости в США, первым делом ознакомитесь с информацией на пространствах Интернета.
Пошаговая Инструкция Выбора Района для Покупки Недвижимости
- Определить, насколько безопасен район
Зайдите на сайт Trulia.com, после чего пропишите почтовый индекс района, и там вы увидите информацию о криминальных ситуациях, которые происходили, и их частоту.
Происшествия будут определены зелёным, жёлтым и красными цветами.
Это свидетельствует о том, что либо не наблюдалось краж и убийств, либо невысокая частота, либо очень высокий уровень преступности.
- Определить, есть ли школы, садики, колледжи
Этот шаг очень важен для семейных пар, у которых либо уже есть дети, либо планируются.
- Узнать приблизительную стоимость жилья
Перейдите на сайт Zillow.com, на нём вы сможете просмотреть себестоимость недвижимости за последний год.
- Узнать подробно о транспортной развязке
Важно учитывать и тот момент, насколько близко находятся автобусные остановки и насколько часто ходит общественный транспорт.
- Использовать Google Maps
Для того чтобы более детально оценить окружную среду выбранного жилья, используйте Гугл карты, но имейте в виду, что некоторые из них могут быть устаревшими.
- Использовать информативные сайты
Для тех, кому важна информация об арендной плате, безработице и этническом происхождении населения в районах, существуют вот такие сайты: bestplaces.net, city-data.com.
- Прогуляться по районам
Стоит выделить время и возможность пройтись по местности, и тогда у вас будет более чёткое понимание, устраивает ли вас район или нет.
- Стоит ли обращаться к услугам риелтора?
Участие риелтора в поиске жилья, по сути, необязательно, но оно широко распространено в США.
Агент по подбору недвижимости будет выполнять свою работу от начала до конца.
Какие конкретно функции выполняет риелтор?
- В первую очередь риелтор занимается поиском.
- Оценивает стоимость, а именно, оправдана ли она или нет.
- Если цена высокая, но вам хочется именно данное жильё, то риелтор может поторговаться с владельцем.
- Применяет свои знания и навыки при оформлении сделки между покупателем и продавцом, помогает выбрать хорошего адвоката и всех тех специалистов, которые обязательно должны присутствовать вовремя подписания всех документов.
В США очень много наших соотечественников, которые часто приобретают недвижимое имущество, и поэтому некоторые из агентств знают русский язык, а это в свою очередь облегчит вам полностью поиск и покупку жилья.
Также существуют и международные риэлтерские компании, с которыми вы можете связаться напрямую из вашей страны.
Поэтому просмотрите в Интернете хорошие компании с риэлторскими услугами.
Самое главное это то, что работа риелтором полностью лицензирована в Штатах.
Существует организация, которая наблюдает за их деятельностью, она является крупнейшей в США и именуется как NAR (Национальная ассоциация риэлторов).
Данная организация занимается обучением людей, которые хотят работать в этой сфере, а также всеми другими вопросами, касающимися риэлтерской деятельности.
Благодаря такому подходу в Штатах очень низкий показатель мошенничества в риэлтерских агентствах.
Между прочим, в NAR большое количество участников, которые заинтересованы этим делом.
Этапы Покупки Недвижимого Имущества в США
Открыть Счёт в Банке США
Вам следует открыть банковский счёт в банке США только в том случае, если вы берёте недвижимость в кредит, в других случаях этого делать не нужно.
Подготовить Предложение на Покупку Жилья
После того как вы определились с выбором жилья, ваш риэлтор должен будет подготовить предложение на покупку от вашего лица.
Это своего рода договор, который составляется риэлтерской компанией.
Там указываются все условия, предлагаемые вами продавцу недвижимого имущества.
При ситуации, в которой будет задействован кредит, вам ко всему прочему потребуется приложить документ, который подтверждает, что вам банк одобрил кредитное плечо.
А если будете покупать за свои собственные средства, то тогда обязательно потребуется приложить выписку с вашего банковского счёта, которая подтвердит наличие этих денег.
Подписать Соглашение о Купле-Продаже и Внести Депозит
После того как владелец жилья согласится на ваши условия сделки, останется составить соглашение (ам.Contract to Purchase Real Estate) с участием вашего риэлтора.
В соглашении должны быть указаны все условия, а именно: цена, депозит, сроки полного оформления пакета покупки, сроки оценки имущества и так далее.
Кто должен присутствовать во время заключения соглашения о купле-продаже?
Итак, важными участниками данного мероприятия должны быть:
- адвокат от имени покупателя (ам.Closing Attorney) ;
- агентство, которое специализируется в вопросах купли-продажи (ам.Title Company).
Указанные специалисты должны будут вас сопровождать от начала составления соглашения вплоть до полного перехода недвижимости в ваши руки.
Важно внимательно прочесть все пункты в соглашении, а именно обратить должное внимание на:
- Home inspection clause, или инспекция по недвижимому имуществу
В соглашении очень важным моментом должен быть инспекционный пункт, в котором указывается период, в основном это десять рабочих дней, для проведения инспекции.
Инспекция позволяет убедиться, что желаемое жильё действительно не имеет каких-либо технических повреждений и соответствует диапазону цены.
Со стороны владельца должна быть подпись о согласии проведения такой оценки имущества.
От вас как от покупателя потребуется оплата инспекции.
- Loan Contingency Clause, или пункт о форс-мажорных обстоятельствах связанных с ипотекой
В данном пункте предоставляется информация о том, что если вдруг покупателю банк отказал в получении кредитного плеча, то он вправе отменить соглашение на приобретение недвижимости.
Если был ранее уплачен депозит, то ему должны его вернуть, и он не обязан продолжать заключать договор о купле-продаже.
- Closing costs, или расходы, которые потребуются на дополнительные нужды
В данном пункте указывается сторона, которая должна будет покрыть само составление соглашения, страховку и передержку денежных средств на счете компании.
Такого рода условия могут измениться, так как они зависят от продаваемого объекта.
Зачастую расходы на дополнительные услуги должен покрыть покупатель
Однако встречаются ситуации, когда владелец (продавец) может взять на себя половину расходов.
Поэтому в соглашении должны быть указаны все дополнительные услуги, и кто конкретно их покрывает.
Для обеспечения гарантии, вы как покупатель должны будете внести депозит в компанию, которая будет заниматься всем процессом купли-продажи.
Такой компанией в основном выступает Title Company, потому что у неё есть все законные права по осуществлению сделок, связанных с недвижимым имуществом.
Чаще всего цена депозита составляет 3% от суммы квартиры/дома, но некоторые компании требуют больше.
Это делается для того, чтобы у вас как у клиента не было желания перейти в другую титульную компанию.
В целом депозит берётся с целью того, чтобы вы понимали серьёзность дела.
Если вы собираетесь приобрести жильё в Калифорнии, то там существует программа для тех, кто приобретает квартиру или дом первый раз в США.
Грантовая программа берёт на себя всевозможные депозиты и дополнительные расходы.
Такая услуга распространяется на тех, у кого есть стабильный доход.
Соглашение может быть расторгнуто, если одна из сторон не выполняет условий прописанных в нём.
Какие могут быть ситуации, по которым расторгается соглашение?
- Вы не выплатили сумму, предназначенную для депозита в указанный термин.
- Если одна из сторон отменила заключение сделка.
- Владелец имуществом не предпринял обязующие его меры над продаваемым объектом.
- Владелец объекта отказался от проведения инспекции и от проведения финального осмотра продаваемого объекта.
- Владелец не освободил жилплощадь в указанные сроки.
Если случилось так, что соглашение расторгнуто, то титульная компания обязана вернуть уплаченный депозит покупателю.
- Какие документы нужно иметь при себе вовремя проведения сделки?
– Паспорт гражданина той страны, в которой вы родились и его копия;
– Загранпаспорт и его копия;
– Виза, по которой вы находитесь в Штатах.
Этап Проведения Оценки Недвижимости и Её Дополнения
Сделка по приобретению недвижимости может занять месяц или два.
За этот период проводится оценка недвижимости, которой занимается специальный инспектор от лицензированной компании (ам.Physical Inspection).
Целью этого этапа является обнаружение каких-либо несоответствий или недочётов, которые должны быть предоставлены вам после того или вовремя того, как вы оплатите инспекцию.
Если вдруг действительно инспекция выявила недочёты или ущербы, то вы можете либо отказаться от составления сделки, либо поторговаться с владельцем, чтобы тот для вас уменьшил цену на объект.
Оценка недвижимого имущества совсем необязательная процедура, это всё зависит от вас.
По сути, такая оценка может пойти вам как на пользу, так и во вред, потому что она выдвигает реальную стоимость жилья.
Цена за инспекцию варьируется от квадратных метров площади, которую нужно оценить, например, если ваш желаемый объект небольшой, то сумма будет приблизительно до 500$.
Лицензированный сотрудник инспекции оценивает все возможные недочёты самого здания, определяет, в каком состоянии находится санузел, проводка, трубы, потолок и газоснабжение.
Большинство покупателей также просят учесть, есть ли в квартире насекомые, термиты и плесень.
В данный этап проверки также входит адекватность суммы продаваемого объекта, соответствует ли она цене, которая указана на рынке недвижимости.
Учтите, если вы берёте кредитное плечо, то это сыграет весомую роль при его подтверждении, потому что банк не сможет выдать вам кредит, если заявленная сумма объекта не будет соответствовать цене на рынке недвижимости.
К этапу по проведению оценки параллельно составляется договор об ипотеке.
Провести Юридическую Проверку
Этап проведения юридической проверки происходит после того, как соглашение о купле-продаже было подписано.
Юридическая проверка нужна для того, чтобы проверить регистрацию владением недвижимого имущества (ам.Title Search).
Конкретно юрист проверяет, может ли продаваемый объект выставляться на продажу, чтобы не было неуплаченных услуг или ипотеки со стороны владельца.
Таким этапным проведением должен заниматься адвокат от имени покупателя.
Данная процедура также оплачивается и должна быть прописана в договоре как дополнительный расход.
Вместе с этим идёт оформление страховки на недвижимое имущество.
Такую деятельность должна проводить Title Company, так как именно она после отдаёт страховку на недвижимость покупателю (ам.Title insurance).
Если вы покупаете земельный участок, то вам никакие страховки на недвижимость и проведения инспекций не нужны.
Покупка земельного участка самая простая процедура проведения сделки купли-продажи.
Зарегистрировать Нового Владельца
Как только вы заплатите полную сумму титульной компании или адвокату, которые отвечали за заключение договора, вы тут же получите юридический документ о том, что вы являетесь новым собственником данного объекта (ам.deed).
Стоит иметь в виду, что такой документ в некоторых Штатах отдаётся вам, только после того как данный документ пройдёт полную регистрацию в отведённых для этого местах, например, это может быть либо окружной суд, либо специальная регистрационная палата.
Поэтому в тех Штатах, компания, которая занималась вашей сделкой, должна будет передать документ клерку, чтобы тот зарегистрировал его, и уже после отдать вам как новому владельцу.
В окружном суде документ на право собственности могут регистрировать от одной до двух недель.
Оплатить Проведённую Сделку
Вся оставшаяся сумма переводится на счёт титульной компании только после того, как новый владелец получит документ о праве собственности, такая процедура фиксирует полное закрытие сделки.
В эту сумму входят все расходы, которые были прописаны в договоре, а также сюда входит оплаченный налог.
Операция по переводу данных средств должна проводиться через банк на счёт компании или на счёт адвоката.
Важно! Если вы вывозите из страны сумму в 1млн$, то с вас возьмут пошлину.
А по въезду в Штаты с вас ничего не потребуют, так как вы не налогоплательщик в этой стране.
Обязательно везите с собой документ, который подтвердит то, где вы взяли такую сумму, допустим, вы продали своё жильё, значит, имейте при себе документ о продаже.
Реально ли Купить Недвижимость, не Покидая Своей Страны?
Такой вариант проведения сделки вполне реален.
Что от вас требуется при проведении сделки в удалённом формате?
Первое – пойти к адвокату консульства Америки в вашей стране и сделать его доверенным лицом.
После этого ваш адвокат должен выслать по почте вам специальный документ по заключению сделки.
Второе – вы должны будете перевести деньги вашему адвокату, который после завершения сделки вышлет их владельцу квартиры или дома.
Рискованно ли это? Это может быть рискованно только в том случае, если вы обратились к юристу без лицензии, а в другом случае можете вообще не переживать насчёт этого.
Поэтому не видитесь на уличных адвокатов или на компании неизвестного происхождения.
Адвокат, у которого есть лицензия, никогда не пойдёт на такие махинации, потому что если у него один раз её отберут, то он может забыть навсегда о юридической деятельности.
Точно также и в США, если сделка проходит через лицензированную титульную компанию, то вы ничем не рискуете, сделка пройдёт без негативных последствий.
Детальный Обзор Расходов Вовремя Покупки Недвижимости
Мы помним, что когда подписывается договор о купле-продаже, там указываются все расходы и те, кто их покрывает.
В Closing Costs входят адвокат или услуги Title Company, страховка и оценка жилья, а также все виды пошлин.
Зачастую владелец обязуется оплачивать услуги брокера, они расцениваются до 6% от общей суммы сделки.
Он также может оплачивать налог о передаче владения недвижимостью, который составляет около 2%.
Расход на страховку от стихии, который варьируется 1% – 5% за год, зависит от цены за данную недвижимость и от того, находятся ли рядом водоёмы.
- Налогообложение
Два раза в год владельцы жилья в США обязаны выплачивать налог.
Когда вы совершили полную сделку и получили полное право собственности, вы обязаны оплатить первый налог, а второй уже оплатите в следующем налоговом году.
Процент налога разный, но, в основном, он составляет около 1,5% от общей цены квартиры или дома.
- Услуги юриста
Услуги юриста составляют основную часть расходов. Цена может быть как 1000$, так и 1500$.
- Услуги нотариуса
Данный расход редко используется, потому что каждый юрист имеет полное законное право заверять документы.
- Услуги переводчика
В том случае, если вы не владеет английским языком, вам потребуется услуга переводчика, причём сертифицированного, так как он будет проводить документальный перевод о купле-продаже.
В среднем в Штатах за одну страницу перевода берут 20$.
- Государственный сбор
В Соединённых Штатах Америки не существует государственного сбора.
Поэтому вам достаточно обратиться к услугам адвоката и титульной компании.
Можно ли Получить Ипотеку в Штатах?
Америка позволяет любому иностранцу взять кредитное плечо на недвижимость.
Кредитные условия зависят от компании, которая их предлагает.
В среднем, компании могут дать кредит от 100 000$. Процент первого взноса составляет 30% от общей суммы жилья, а кредитный процент зависит от срока кредита.
Выплачивать ипотеку вы можете вплоть до 30 лет.
Список документов, которые вам нужны для получения ипотеки:
- паспорт гражданина той страны, в которой вы родились и его копия;
- загранпаспорт и его копия;
- виза, по которой вы приехали в Штаты.
Банк также может потребовать следующее:
- выписка о доходах;
- документ из налоговой службы, в котором указываются ваши уплаченные налоги;
- уведомление от работодателя (если вы официально работаете);
- выписка из банка США.
В Штатах вы можете получить кредитное плечо без предоставления информации о доходах, но в таком случае ипотечный кредит будет составлять 8% в год, а это выше, чем в других национальных банках.
У вас есть возможность взять услуги у специалиста по кредитам.
Если вы не знаете нюансов по взятию кредитного плеча, где и как лучше его брать, то вам помогут выбрать лучший вариант среди тех, которые предложит специалист.
Также кредитный специалист сможет подсчитать годовые проценты, подберёт подходящий вам срок ипотеки, где вы можете его получить на более выгодных условиях, а также рассчитать первоначальный взнос.
После того как вы подали документы на получение кредита, вам должно прийти в письменном виде одобрение займа на ипотеку (ам.pre-approval letter).
Запомните, если вы собираетесь брать жильё в ипотеку, сначала получите одобрение от банка, а уже потом начинайте поиски самого жилья.
Когда вы будете отсылать своё предложение покупателю насчёт покупки недвижимости, вы должны будите приложить подтверждение от банка.
Мы рекомендуем вам подходить к покупке недвижимости с серьёзностью и тщательным просчётом всех нюансов.
Возможно, приобретение недвижимого имущества займёт около года вашего времени, но это не страшно, главное найти то, что подойдёт именно вам!