Наличие собственного жилья – это мечта для многих в США, где почти 65% людей имеют собственное жилье.
Если вы планируете провести в Америке больше двух лет или вовсе переехать на ПМЖ, покупка недвижимости будет иметь огромнейший смысл для вас.
Даже если вы не живете, не учитесь и не работаете в Соединенных Штатах, вы можете приобрести жилье в качестве инвестиции в пассивный доход или приезжать в определенный сезон и просто наслаждаться отдыхом в Штатах.
Для того чтобы осуществить свою мечту необязательно копить огромнейшую сумму годами, если совершенно спокойно можно воспользоваться ипотечным кредитом.
Но для начала следует ознакомиться с системой ипотеки в Соединенных Штатах.
Ипотечная индустрия в США работает несколько иначе, чем во многих других частях мира.
Ипотечные кредиты рассматриваются как коммерческие бумаги, а это означает, что кредиторы могут свободно передавать и присваивать их.
Это приводит к ситуации, когда финансовые учреждения объединяют ипотечные кредиты в ценные бумаги, в которые люди могут инвестировать.
Цель этой системы состоит в том, чтобы быстро высвободить деньги для финансовых учреждений, чтобы выдавать их в виде новых ипотечных кредитов.
В США также есть ряд спонсируемых правительством предприятий, таких как Freddie Mac и Fannie Mae, которые существуют для облегчения этой системы.
Большинство ипотечных кредитов имеют фиксированные ставки, что также является отклонением от переменных ставок, которые обычно встречаются в Европе и других странах.
Подача Заявки на Получение Ипотечного Кредита в США
Когда вы подаете заявку на ипотечный кредит в Соединенных Штатах, вы, как правило, имеете дело с андеррайтером.
Большинство андеррайтеров работают в банках, но вы также можете выбрать работу с брокером.
Ипотечные брокеры не предоставляют кредиты напрямую, но имеют отношения с рядом кредиторов.
Независимо от типа андеррайтера, с которым вы работаете, вам, как правило, придется:
- подать заявку на проверку кредитоспособности;
- проверить свою занятость и доход;
- перечислить места вашего проживания за последние два года;
- задокументировать свои сбережения, чеки и другую информацию о финансовом счете;
- предоставить копию вашего договора купли-продажи.
В некоторых случаях от вас может не потребоваться предоставление всей этой информации.
Некоторые кредиты называются low doc или no doc, потому что они не требуют от вас доказательств каких-либо заявлений, которые вы делаете своему андеррайтеру.
Эти кредиты обычно стоят дороже, но их легче получить.
Кроме того, вы можете получить предварительную авторизацию, прежде чем подать предложение о доме, который вы хотели бы купить.
Это может ускорить процесс, а также показать продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке.
Большинство ипотечных кредитов в США требуют значительного первоначального взноса.
Традиционные ипотечные кредиты часто требуют первоначального взноса в размере 20%, но более крупные суммы обычно требуются для кредитов с низким doc и без doc.
Кроме того, можно получить 100-процентное финансирование, если вы имеете на это право.
Использование Преимуществ Конкурентного Рынка
Если вы заинтересованы в покупке недвижимости в США, то самое важное, что нужно помнить – это то, что рынок ипотечного кредитования чрезвычайно конкурентен.
Общие процентные ставки аналогичны тем, что встречаются во многих европейских странах, но существует большая конкуренция между различными банками и брокерами.
Один из самых простых способов получить ипотечный кредит – это работать с вашим существующим банком.
Если у вас уже есть отношения с банком в США, то процесс подачи заявки на ипотеку проходит относительно безболезненно.
Однако вы можете столкнуться с тем, что ваш банк не может предоставить вам наилучшую возможную сделку.
Но это может окупиться, если вы поговорите с андеррайтерами в разных финансовых учреждениях.
В дополнение к ставкам по ипотечным кредитам, вы также должны спросить их о сборах за выдачу кредита и различных расходах на закрытие сделки.
Ипотечные брокеры имеют дело со многими различными кредиторами, поэтому они часто могут найти лучшие предложения для вас.
Однако иногда гораздо дешевле иметь дело непосредственно с банком.
Когда вы имеете дело с андеррайтером в ипотечном брокере, особенно важно спросить о дополнительных сборах, которые они взимают.
Фиксированные и Переменные Ставки по Ипотечным Кредитам
Большинство кредитов в США – это ипотечные кредиты с фиксированной ставкой.
Это означает, что вы привязаны к единой ставке по ипотеке на весь срок действия вашего кредита.
Если процентные ставки упадут, вам придется рефинансировать, чтобы воспользоваться ситуацией. Кредиты с переменной ставкой доступны, но важно убедиться, что вы понимаете условия этого типа ипотеки.
Кредиты с переменной процентной ставкой обычно называются ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой (ARMs) в США, и они часто доступны по более низким процентным ставкам, чем ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой.
Однако процентная ставка, связанная с ARM, может увеличиться довольно резко.
В обмен на низкую начальную ставку вы принимаете на себя риск любого потенциального повышения.
Различные банки и брокеры будут предлагать разные продукты, и не каждый клиент может получить доступ ко всем доступным кредитам.
Правила и продукты, доступные для покупателей-не граждан, могут варьироваться в зависимости от того, в каком штате вы находитесь, а также цены и требования к документации и так далее.
Создание Собственного Капитала
Получив ипотечный кредит, вы начнете строить собственный капитал двумя различными способами.
Часть каждого ипотечного платежа будет идти на основную сумму, которая уменьшает сумму, которую вы должны своему кредитору.
Вы также можете построить собственный капитал, если стоимость дома увеличивается.
В любом случае вы можете получить доступ к этим деньгам через специальный вид кредита.
Кредиты на покупку жилья также называются вторичными ипотечными кредитами, потому что вы используете свой капитал в качестве залога.
Если вы получите срочный кредит на покупку жилья, тогда у вас будет возможность получить единовременную сумму и должны будете вносить ежемесячный платеж.
Вы также можете подать заявку на кредитную линию home equity, которая предоставляет вам доступ к возобновляемому счету.
Это позволяет вам снимать и возвращать деньги в течение определенного периода времени.
Каковы Юридические Требования для Получения Ипотеки в США в Качестве Иностранца?
Иностранцы, резиденты или нет, могут легально покупать недвижимость в США.
Как эмигрант вы также можете подать заявку на ипотеку несмотря на то, что было бы гораздо проще это сделать, если бы у вас была грин-карта или действительная рабочая виза.
Хоть и льготные ипотечные кредиты FHA, которые поставляются с очень низкими требованиями к депозитам, доступны для иностранцев с постоянным местом жительства, их труднее получить, если у вас нет этой документации.
В любом случае отдельные банки будут устанавливать свои собственные условия, и вы можете наблюдать тот факт, что вам, как иностранному инвестору, предлагают несколько менее выгодные условия или более высокие процентные ставки.